Najem okazjonalny – co daje i czy warto z niego korzystać?

Spis treści

• Czym jest najem okazjonalny?
• Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?
• Jakie zabezpieczenia daje najem okazjonalny właścicielowi?
• Obowiązki i ryzyka najemcy
• Najem okazjonalny a zwykły najem – porównanie
• Najem okazjonalny krok po kroku
• Czy warto z niego korzystać? Różne perspektywy
• Praktyczne wskazówki dla wynajmującego i najemcy
• Podsumowanie

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jego celem jest lepsza ochrona właściciela mieszkania przed problematycznymi lokatorami, zwłaszcza tymi, którzy nie płacą czynszu lub odmawiają wyprowadzki. Umowa wymaga formy pisemnej oraz dodatkowych oświadczeń, w tym aktu notarialnego najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu.

Rozwiązanie to powstało jako odpowiedź na obawy wynajmujących, którzy często słyszeli, że „eksmitować lokatora prawie się nie da”. Najem okazjonalny skraca i upraszcza procedurę eksmisji, nie likwidując jednocześnie podstawowych praw najemcy. Można go zawrzeć jedynie na cele mieszkaniowe oraz na czas określony, maksymalnie do 10 lat. W praktyce stosuje się często umowy na rok z możliwością przedłużenia, co pozwala cyklicznie aktualizować warunki.

Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny jest przeznaczony wyłącznie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Oznacza to, że skorzysta z niego typowy właściciel jednego czy dwóch mieszkań, wynajmujących „prywatnie”. Jeśli wynajem jest elementem biznesu lub prowadzony jest w ramach firmy, należy sięgnąć po tzw. najem instytucjonalny, który ma zbliżoną zasadę działania, ale inne wymogi formalne. Dla przeciętnego właściciela mieszkania najem okazjonalny będzie więc domyślnym, najbardziej sensownym wyborem.

Po stronie najemcy mogą występować zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy, o ile lokal służy celom mieszkaniowym. Co istotne, najemca musi wskazać inne mieszkanie, do którego wyprowadzi się w razie rozwiązania umowy. Wymagane jest pisemne oświadczenie właściciela tego lokalu, że zgadza się przyjąć najemcę pod swój adres. W praktyce bywa to czasem trudne, szczególnie gdy najemca nie ma bliskich lub znajomych gotowych podpisać taki dokument.

Jakie zabezpieczenia daje najem okazjonalny właścicielowi?

Największą zaletą najmu okazjonalnego jest uproszczona ścieżka eksmisji. Najemca składa przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu w określonym terminie po zakończeniu umowy. Dzięki temu, gdy przestaje płacić albo nie chce się wyprowadzić, właściciel nie musi wytaczać długiego procesu o eksmisję. Wystarczy, że uzyska sądową klauzulę wykonalności na akt notarialny, a potem kieruje sprawę do komornika.

Drugim ważnym zabezpieczeniem jest wyłączenie prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Przy zwykłym najmie sąd często wstrzymuje eksmisję do czasu zapewnienia lokalu przez gminę, co w praktyce może trwać długo. Przy najmie okazjonalnym lokator już na starcie wskazuje miejsce, do którego ma się wyprowadzić, więc obowiązek gminy odpada. Właściciel nie ma więc ryzyka wieloletniego „użyczenia” lokalu komuś, kto nie respektuje umowy i nie płaci czynszu.

Obowiązki i ryzyka najemcy

Z perspektywy najemcy najem okazjonalny oznacza większą dyscyplinę i odpowiedzialność. Podpisując akt notarialny, realnie zgadza się on na szybkie wszczęcie egzekucji opróżnienia lokalu, gdy dojdzie do sporu. Nie może liczyć na długotrwałe blokowanie eksmisji z powodu braku lokalu socjalnego. Dla uczciwej osoby, która płaci w terminie i przestrzega warunków umowy, nie ma to jednak znaczenia w codziennym funkcjonowaniu. Różnice pojawiają się dopiero w sytuacjach konfliktowych.

Najemca musi też liczyć się z dodatkowymi formalnościami na starcie. Musi znaleźć osobę lub instytucję, która zgodzi się przyjąć go „awaryjnie” pod swój adres, i uzyskać od niej pisemne oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem. Dodatkowo podpisuje u notariusza akt poddania się egzekucji, co generuje dodatkowy koszt. Zwykle taki wydatek dzieli się między strony albo ponosi go najemca, ale bywa to przedmiotem negocjacji. W praktyce może to zniechęcać osoby szukające mieszkania „na już” i bez zapasu gotówki.

Najem okazjonalny a zwykły najem – porównanie

Wielu właścicieli zastanawia się, czy rzeczywiście opłaca się wchodzić w dodatkowe formalności. Różnice między zwykłym najmem a najmem okazjonalnym najlepiej widać przy porównaniu kluczowych elementów. Dotyczą one zwłaszcza ochrony przed niepłacącym najemcą, szybkości eksmisji i obowiązków formalnych na początku współpracy. Poniższa tabela pokazuje najważniejsze różnice w prosty, syntetyczny sposób, co ułatwia podjęcie decyzji, którą formę wybrać przy kolejnym wynajmie mieszkania.

Najem okazjonalny krok po kroku

Aby najem okazjonalny faktycznie działał, nie wystarczy podpisać umowę z takim tytułem. Istotne jest prawidłowe dopełnienie wszystkich kroków, bo brak jednego z dokumentów pozbawia właściciela preferencyjnej procedury eksmisyjnej. Po pierwsze, sporządza się umowę najmu na czas określony, opisując lokal, czynsz, kaucję oraz pozostałe standardowe postanowienia. W umowie warto jasno wskazać, że jest to najem okazjonalny w rozumieniu ustawy oraz przewidzieć kwestie podwyżek czynszu i zasad rozwiązania umowy.

Następnie najemca udaje się do notariusza, gdzie składa akt poddania się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu najmu. Równolegle przedstawia wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz oświadczenie właściciela tego mieszkania o zgodzie na przyjęcie. Po podpisaniu dokumentów właściciel ma 14 dni na zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Dopiero po tym kroku najem okazjonalny w pełni działa; brak zgłoszenia traktowany jest jak zwykły najem, bez szczególnej ścieżki eksmisyjnej.

Najważniejsze dokumenty przy najmie okazjonalnym

Pakiet dokumentów w najmie okazjonalnym jest większy niż przy umowie standardowej, dlatego warto przygotować listę i odhaczać kolejne pozycje. Podstawą jest oczywiście sama umowa najmu, ale bez pozostałych załączników nie uzyskamy celu, jakim jest uproszczona eksmisja. Brak choćby jednego oświadczenia może spowodować, że w razie problemów sąd potraktuje stosunek prawny jak zwykły najem. Poniżej znajdziesz uproszczoną listę kontrolną, którą można wykorzystać przy każdej nowej umowie.

• Umowa najmu okazjonalnego w formie pisemnej na czas określony.
• Akt notarialny najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu.
• Oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu, do którego wyprowadzi się po rozwiązaniu umowy.
• Oświadczenie właściciela wskazanego lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy (z poświadczeniem podpisu).
• Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Czy warto z niego korzystać? Różne perspektywy

Z perspektywy wynajmującego najem okazjonalny zazwyczaj się opłaca, szczególnie gdy mieszkanie ma dużą wartość lub stanowi istotne zabezpieczenie finansowe rodziny. Koszty notarialne są jednorazowe i stosunkowo niewielkie w porównaniu z potencjalną stratą wynikającą z wielomiesięcznego niepłacenia czynszu. Dodatkowo część problematycznych najemców „odsiewa się” sama, nie chcąc podpisywać aktu notarialnego. Właściciel zyskuje więc zarówno twardą ochronę prawną, jak i miękkie sito selekcji najemców.

Z punktu widzenia najemcy odpowiedź zależy od sytuacji. Jeśli ma stabilną pracę, planuje mieszkać dłużej i nie zamierza łamać zapisów umowy, najem okazjonalny nie powinien być dla niego powodem do obaw. Może wręcz ułatwić znalezienie dobrego mieszkania, bo część właścicieli preferuje najemców gotowych na taką formę zabezpieczenia. Natomiast osoby w niestabilnej sytuacji życiowej, bez zaplecza mieszkaniowego i finansowego, mogą odbierać tę konstrukcję jako zbyt wymagającą. W ich przypadku zwykły najem pozostanie częściej spotykaną alternatywą.

Praktyczne wskazówki dla wynajmującego i najemcy

Przed wyborem formy umowy warto przeanalizować kilka praktycznych aspektów. Po stronie właściciela kluczowe jest realne przygotowanie się do egzekwowania swoich praw, nie tylko podpisanie dokumentów „na wszelki wypadek”. Dobrą praktyką jest weryfikacja najemcy przed podpisaniem umowy, np. poproszenie o zaświadczenie o zatrudnieniu lub referencje od wcześniejszego wynajmującego. Warto też jasno omówić wszystkie warunki wstępnie, aby uniknąć późniejszych rozczarowań i konfliktów.

Najemcy powinni natomiast zwrócić szczególną uwagę na treść aktu notarialnego i warunki rozwiązania umowy. Warto zapytać właściciela, kto pokrywa koszty notariusza i czy istnieje możliwość rozłożenia ich na raty lub obniżenia kaucji w zamian za dodatkowe zabezpieczenie. Dobrze jest też upewnić się, że osoba wskazująca lokal zastępczy faktycznie zgadza się na przyjęcie i rozumie, co podpisuje. Napięte relacje rodzinne czy nieporozumienia w tym zakresie potrafią później utrudnić proces przeprowadzki.

Na co szczególnie uważać przy podpisywaniu?

W praktyce wiele problemów wynika z pośpiechu i niedokładnego czytania dokumentów. Dotyczy to zarówno wynajmujących, jak i najemców. Strony skupiają się na wysokości czynszu, a pomijają zapisy o karach umownych, indeksacji opłat czy zasadach rozliczania mediów. W najmie okazjonalnym, ze względu na większe konsekwencje prawne, warto być jeszcze bardziej uważnym. Poniższa lista podpowiada, na co zwrócić uwagę, zanim złożysz podpis.

• Sprawdź dokładnie, w jakich sytuacjach właściciel może wypowiedzieć umowę i z jakim terminem.
• Upewnij się, że w umowie jasno określono wysokość i zasady zwrotu kaucji.
• Porównaj treść umowy z aktem notarialnym – nie powinny sobie przeczyć.
• Zweryfikuj, czy umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego w wymaganym terminie.
• Poproś o protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami stanu mieszkania przy przekazaniu kluczy.

Podsumowanie

Najem okazjonalny to narzędzie, które realnie wzmacnia pozycję właściciela mieszkania i ogranicza ryzyko długotrwałego zajmowania lokalu przez nieuczciwego lokatora. W zamian wymaga jednak większej formalizacji i zaangażowania obu stron na początku współpracy. Dla uczciwych najemców różnice względem zwykłego najmu są niemal niewidoczne na co dzień, a mogą wręcz ułatwić dostęp do lepszych ofert. Czy warto z niego korzystać? W większości przypadków tak, o ile obie strony rozumieją konsekwencje podpisywanych dokumentów i od początku grają w otwarte karty.